Comment rentabiliser une SCI ?

SCI ou la société civile immobilière est l’une des alternatives juridiques préférées des investisseurs français pour devenir rentier tout en évitant les problèmes d’héritage. En d’autres termes, pour faciliter la gestion de leurs actifs immobiliers dans le contexte de la transmission intergénérationnelle et pour en tirer des rentes, ils choisissent d’acheter des actions dans un SCI ou de procéder à sa création.

Qu’est-ce qu’un SCI ?

Comme mentionné plus haut, SCI est une société civile immobilière, c’est-à-dire une personne morale de droit privé. Il s’agit d’une société créée par au moins deux associés qui acceptent d’unir leur contribution afin d’acquérir des biens immobiliers . Chaque SCI a son propre fonctionnement tel que défini dans ses statuts.

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En tant qu’entité juridique, le SCI a un patrimoine distinct de celui de ses associés . Ce patrimoine est destiné à assurer le bon fonctionnement de l’activité concernée, en particulier la gestion de la propriété. Néanmoins, contrairement aux sociétés commerciales dont les responsabilités peuvent être limitées, les associés d’un SCI sont indéfiniment responsables du sort de l’entreprise. Toutefois, en cas d’insolvabilité du SCI, ils doivent supporter sur leurs propres actifs les dettes contractées.

En outre, un IBS ne peut pas exercer une activité commerciale telle qu’un achat pour revente, construction ou location meublée . Si elle exerce de telles activités, ses avantages fiscaux ne seront plus valables. Un SCI est représenté par un ou quelques gestionnaires. Ils sont désignés de deux manières : soit dans les statuts, soit au moyen d’un procès-verbal de nomination approuvé par les partenaires lors des Assemblées Générales (AG).

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Par conséquent, ce sont les lois qui définissent l’étendue des pouvoirs du gestionnaire. Les partenaires, quant à eux, sont limités à prendre des décisions fondées sur un vote à la majorité absolue ou relative (un quorum peut être applicable si le nombre de partenaires est important). Au moins une fois par an, les partenaires de l’ICS se réunissent pour obtenir un compte rendu des activités menées. Il incombe au gestionnaire de faire ce rapport. Les statistiques montrent que les SCI représentent près de 33% des entreprises créées en France, ce qui confirme leur succès.

Comment créer un ICS pour devenir rentier ?

Créer un SCI n’est pas compliqué. De plus, cela peut être fait en moyenne d’un mois. Les lois peuvent être rédigées par voie de loi en vertu du droit privé, mais il vaudrait mieux faire appel à un professionnel afin de ne pas oublier quoi que ce soit d’important et surtout de faire des statuts un acte authentique .

De plus, un acte notarié est obligatoire si l’un des associés apporte une contribution en nature. La création d’un SIC doit être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) et doit être incluse dans un journal d’annonces légales . Une fois ces procédures terminées, le tribunal confirme l’existence de la société par la publication d’un document appelé « Kbis ».

Ce document est essentiel à l’emprunt ou à la négociation d’un contrat de vente. Le nom du SCI doit être original et personnalisé afin d’éviter toute confusion puisque des milliers d’entreprises de la même catégorie sont créées chaque année. L’objectif de l’ICS doit être suffisamment clair et complet pour éviter les obstacles juridiques concernant les activités que le SCI aurait pu réaliser, mais que les partenaires n’ont pas mis dans l’objet corporatif.

D’une manière générale, pour créer un SCI de qualité et à moindre coût, il est préférable d’embaucher des professionnels sur des plateformes numériques plutôt que de contacter un avocat . Le capital social d’un SCI est constitué de contributions faites par les partenaires. Il est divisé en parts de même valeur et divisé en fonction des contributions de chacun. Ces actions doivent être numérotées afin d’identifier correctement leurs détenteurs.

Il est possible de transférer ses actions à toute personne sauf lorsque les statuts de association prévoir autrement. Le montant du capital n’est pas défini par la loi et peut être librement fixé par les associés.

Comment fonctionne réellement un SCI ?

Le fonctionnement d’un SCI est facile à comprendre. Pour le rendre simple, en supposant qu’un investisseur qui rêve de devenir rentier a offert à son meilleur ami de créer un SCI avec un capital social de 100 000 euros divisé en 1000 actions et une valeur unitaire de 1 euro . Le futur rentier en question a apporté 60 000 euros et son ami 40 000 euros, ce qui signifie qu’il détient 40 000 actions et les 60 000 autres actions. Ici, il ne s’agit que de la valeur nominale des actions.

Pour déterminer leur valeur réelle, il est nécessaire de calculer la différence entre la valeur marchande de l’immobilier qu’ils ont acquis et les dettes contractées pour l’obtenir (prêt bancaire). Par exemple, quelque temps plus tard, la société a acquis un immeuble d’une valeur de 200 000€ en contractant un prêt immobilier de 100 000 euros. Par conséquent, la valeur réelle de chaque action est estimée à (200 000 — 100 000) /1000 = 100 euros par action.

Bien sûr, ses parts donnent à chaque partenaire le droit de vote lors des assemblées générales. Les conditions de vote et le type de majorité appliquée sont prévus dans les statuts . Lors du partage des bénéfices, chaque associé reçoit une part proportionnelle au montant de sa contribution. L’entrée d’un nouveau partenaire dépend de la décision des autres associés.

Choisissez entre différents types d’ICS pour devenir rentier

Pour qu’un investisseur souhaitant devenir rentier puisse choisir et opter pour le SCI qui répond à ses besoins spécifiques, il est essentiel de connaître les quatre types d’IBS . Le premier type de SCI est le classique SCI, également connu sous le nom de société de gestion immobilière (SGI). C’est le type de SCI le plus couramment créé. Son but est d’acquérir des biens immobiliers dans le but de les louer tout en créant une richesse. C’est l’ICS par excellence pour les membres de la famille (SCI de la famille) ou les proches qui souhaitent devenir à la fois retraités et associés tout en évitant les problèmes de l’indivision patrimoniale.

D’autre part, le second type de SCI, qui n’est autre que le SCI construction-vente, est une structure qui permet de construire une propriété et de la revendre dans les plus brefs délais afin de réaliser un profit. Par conséquent, la société est imposée en vertu du régime de la société de personnes, ce qui entraînera l’imposition de chaque associé proportionnellement à ses actions.

En ce qui a trait à l’ICS d’allocation, il est plus ou moins semblable à un SIC de construction et de vente , mais à quelques exceptions près : il est prévu de construire ou d’acheter des biens immobiliers dans le but de le diviser et de le céder à des associés, soit en pleine propriété, soit en démembrement (propriété nue ou usufruit). Il est très utile dans le cas où les partenaires organisent le partage en amont d’un bien immobilier à grande échelle.

Enfin, jouissance en temps partagé IBS est généralement traité comme une propriété multipropriété . L’opération est simple : chacun des partenaires dispose d’un droit d’occupation bien défini pour une période convenue à l’avance dans les statuts. Il peut aussi le louer pour gagner un revenu. L’immobilier le plus touché par l’ICS de plaisir en temps partagé est les résidences touristiques.

Devenir rentier avec un SSI : c’est avant tout connaître ses prestations

Les avantages de la SCI sont considérables, ceux-ci encouragent les aspirants à se précipiter vers cette forme de société pour gagner en efficacité et sécuriser leurs actifs . Un investisseur qui veut se lancer dans un investissement immobilier, mais qui n’a pas assez de fonds pour acquérir la propriété peut maintenant réaliser son rêve en cherchant un partenariat avec un ou plusieurs investisseurs.

En d’autres termes, ce partenariat vise à mettre en commun les contributions pour acquérir un bien et le mettre en location. La gestion financière et opérationnelle du bien sont les principales responsabilités du gestionnaire.

Par conséquent, les partenaires se content de percevoir des rentes à partir du revenu de location. Acheter dans SCI aide également à éviter les cauchemars de l’achat en indivision . Il permet de posséder une propriété sans avoir recours à sa pleine vente en cas de désaccord entre les copropriétaires. En effet, en cas de conflit, il suffit de vendre les actions du partenaire sortant sans affecter la propriété.

De plus, il appartient au gestionnaire de s’occuper de tous ces détails. Il s’agit également d’un outil de transmission d’actifs très intelligent en ce sens que les parents peuvent, par exemple, transmettre à leurs héritiers la propriété nue de ses biens tout en conservant l’usufruit (en occupant la propriété ou en continuant à percevoir des rentes locatives). La répartition sera plus équitable, puisqu’il s’agit de partager des actions et non d’un patrimoine physique.

IBS offre également des avantages fiscaux attrayants en termes de droits de transfert, car leur calcul est basé sur le la valeur des actifs , moins le montant des prêts en cours. Il s’agit d’un créneau fiscal réel puisque dans le cas d’une transmission en ligne, la base imposable des droits de transfert est la valeur brute du bien sans tenir compte des éventuels emprunts.

Pourquoi opter pour un SCI de l’impôt sur les sociétés (SI) pour devenir rentier ?

La décision de se lancer dans l’ICS à l’IS pourrait être une bonne idée à condition qu’elle soit conforme au profil fiscal de l’associé et à l’état du bien à acquérir . Pour devenir rentier avec ce type d’IBS, vous devez avoir un taux d’imposition suffisamment élevé et choisir un bien qui ne nécessite pas d’entretien coûteux. La raison en est la suivante : dans le SCI à SI, la déductibilité des charges de travail n’existe pas.

De plus, le revenu de la société est directement assujetti au régime fiscal des sociétés. Dans ce cas, les 38,120€ de son revenu bénéficieront d’un taux d’imposition réduit de 15% et le reste au taux normal de 33,33 %. Pour éviter cette taxe de 33 %, le mieux est de mettre les excédents en réserve. Dans le cas des dividendes, ils sont imposés sur les associés qui les reçoivent selon le barème progressif , mais après une réduction de 40%. Depuis 2013, le prélèvement forfaitaire de 21% n’est plus applicable.

En outre, les IBS à l’IS sont également soumis à une taxe de loyer de 2,5 % appelée contribution sur le revenu locatif (LRT). Mais cette taxe ne s’applique pas aux immeubles de moins de 15 ans, à ceux qui sont soumis à la TVA ou à ceux qui ne génèrent pas un loyer inférieur ou égal à 1830 euros. L’un des points forts du SCI à l’IS est également la capacité de déduire l’amortissement et toutes les dépenses de notaire . Bref, le SCI à l’IS permet de constituer du capital personnel par des déductions fiscales puisque la rente locative demeure intacte pour chacun des associés.

L’IBS de l’impôt sur le revenu (IR) est-il également une bonne idée pour devenir rentier ?

IBS à l’IR est la solution optimale pour les investisseurs qui veulent devenir un pénitencier rapide alors qu’ils ont un faible taux d’imposition et une longue liste de frais déductibles (intérêts sur les emprunts, frais d’entretien et de réhabilitation, etc.). C’est le choix le plus rationnel, car contrairement à un CTI dans le IS, c’est le revenu des associés qui sont imposés proportionnellement au nombre de leurs actions dans l’ICS.

En clair, leur revenu est assujetti à l’annexe de l’impôt sur le revenu comme s’ils détenaient un bien en ligne et le louaient . En ce qui concerne les dépenses associées à un crédit potentiel pour acquérir des parts, SCI à l’APM offre la possibilité de déduire les intérêts sur les actions.

En ce qui a trait à la déclaration de revenus, le gestionnaire de SCI remplit un formulaire intitulé « déclaration 2072 » et les associés remplissent le formulaire « déclaration 2044 ». La déclaration de 2044 n’est pas nécessaire si le futur rentier a opté pour la « micro-terres ». En fait, le micro-terrain permet de bénéficier d’une allocation de 30% sur le revenu locatif , mais cela n’est pas conseillé pour un rentier en herbe qui n’a pas fondé son investissement dans le nouveau.

En outre, elle ne peut s’appliquer qu’aux donateurs qui ont au moins un revenu foncier en leur nom propre et dont le montant annuel brut n’excède pas 15 000 euros. Mais ce n’est pas tout, SCI à l’IR n’est pas la forme d’entreprise appropriée si les associés prévoient de revendre l’immobilier dans un proche avenir , puisque les gains en capital sont imposés comme dans le cas de la détention d’un actif indirect.