Comment fonctionne le marché de l’immobilier ?

L’été est souvent une période de réflexion pour beaucoup de gens. Nous sortons de la vie quotidienne et de la routine pour nous retrouver dans une période de « chômage » : les vacances. Quand nous avons du temps libre, l’esprit des errements et des questions affluent.

Cet été, j’ai travaillé, mais je me suis posé la question suivante : qu’est-ce qui influence vraiment les prix de l’immobilier ? Cette question doit être mise en contexte. Mon objectif est de continuer à investir dans l’immobilier et surtout dans les parkings. Voici comment j’ai mis mon argent dans l’immobilier locatif.

A découvrir également : L’utilisation du ruban adhésif de peinture

J’ai choisi ce support d’investissement pour plusieurs raisons. La principale est la paire rendement/risque extrêmement positive de ce type d’investissement. Je n’ai rien acheté depuis un an parce que je n’ai pas trouvé les parkings qui m’ont offert un rendement satisfaisant. Si les prix de l’immobilier chutent, alors le rendement sera meilleur. C’est à partir de cette réflexion que la question m’est venue.

Pour calculer le rendement, nous divisons les loyers par le montant à investir.

A lire en complément : Les étapes clés pour rénover une maison ancienne

Le prix du marché immobilier en hausse

Pour que le rendement augmente, il y a deux options : les loyers augmentent ou le prix d’achat baisse. Je ne suis pas économiste, je n’ai pas de formation immobilière, mais cela m’intéresse à plein temps depuis plus de deux ans. A la vue de mon nez, je pense que je connais les principaux mécanismes qui influencent les loyers à la hausse.

1. Inflation : c’est la perte de valeur de la monnaie .

Avec 100€ dans votre poche il y a dix ans, vous pourriez acheter plus de biens de consommation ou de services qu’aujourd’hui. Si la monnaie est dévaluée, il faut plus d’argent pour acheter le même service. Un loyer représente la contrepartie financière pour la location d’un bien immobilier. Le loyer est donc gonflé.

2. Offre et demande : Adam Smith nous dit que les prix du marché sont fixés par les vendeurs et les acheteurs . L’offre immobilière est la quantité de biens vendus ou loués sur le marché à un prix donné. La demande immobilière est la quantité de biens immobiliers que les acheteurs sont prêts à louer ou à acheter à un prix donné.

Un propriétaire qui veut vendre sa propriété, doit trouver un acheteur prêt à payer le prix demandé. Si le prix ne satisfait aucun acheteur, la vente ou la location n’est pas faite, ce qui conduira à une diminution des prix de la propriété . Plus il y a d’acheteurs (et/ou locataires) dans une zone donnée, plus la demande est élevée, donc les prix augmentent.

La logique est la même si l’offre de biens à vendre ou à louer est rare et la demande est élevée. Inversement, si personne ne veut venir vivre dans un quartier d’une ville, alors la demande est faible. Les vendeurs/prêteurs auront du mal à trouver un preneur. Les prix vont baisser. La dimension géographique est l’une des principales composantes qui influencent l’offre et la demande.

3. La qualité de la propriété : le prix n’est pas la seule composante d’une offre immobilière. Il est également nécessaire de regarder ce qui est vendu. Un appartement entièrement rénové louera et vendra plus cher qu’un bidonville (à égalité d’emplacement).

Si vous avez d’autres suggestions sur les mécanismes qui peuvent influencer les loyers à la hausse et à la baisse, merci de les partager dans les commentaires. Je vais les ajouter dans cet article.

Le déclin du marché immobilier

Pour les mécanismes qui influencent les prix d’achat, je suis beaucoup moins sûr de moi-même. Je pense qu’il y en a de même : l’inflation, l’offre et la demande, et la qualité du bien. Bien que ces facteurs influencent les prix des loyers, ils ont également une action sur les prix de vente.

Financement immobilier

En plus de ces facteurs, je croient que l’accès au crédit est une cause probable de changements dans les prix de l’immobilier. Si vous voulez acheter une maison, vous devez emprunter. Lorsque les taux d’intérêt baissent, le coût du crédit diminue. Vous pouvez emprunter plus d’argent, parce que vous aurez moins à rembourser : Maison reste le même, mais le coût du crédit est moindre.

L’allongement des délais d’emprunt est la deuxième caractéristique qui me semble importante. Si vous pouvez rembourser votre crédit sur 25 ans au lieu de 20 ans (prolongation de la durée de 25 % : (25-20) /20 = 25 %), vos remboursements mensuels diminueront. À la capacité de salaire égal et de dette, vous pouvez acheter une maison plus grande.

Sans révéler le reste de cette série d’articles, nous verrons que le crédit a eu une influence sur la hausse des prix dans les années 2000.

Investissement dans le marché immobilier

Lorsque vous louez une propriété, vous rencontrez des locataires potentiels. Quand vous vendez des biens immobiliers, vous rencontrez des acheteurs (utilisation personnelle de la propriété), mais aussi des investisseurs (utilisation de la propriété) location de la propriété). Le marché de la vente immobilière rassemble ces deux types d’acteurs.

Il y a des gens qui cherchent un logement pour y vivre. Il y a aussi des gens qui veulent acheter un logement et ensuite le louer. Quand je déménage à Paris, je parle parfois de l’immobilier. J’ai l’impression que de nombreux investisseurs se sont concentrés dans la région parisienne. Il est fort probable, à mon avis, que cet afflux massif d’investisseurs a causé la responsabilité des prix.

La demande de logements dans la région parisienne est forte. La concentration d’habitants par kilomètre carré est très importante. Les investisseurs pensent qu’ils n’auront pas de mal à louer leur immobilier à un prix élevé, et ils ont raison. En outre, les investisseurs étrangers sont souvent cités comme l’une des principales causes de l’augmentation des prix dans le région.

Si je continue à réfléchir à l’impact des investisseurs, je peux aussi ajouter que l’immobilier est un actif comme n’importe quel autre. Vous pouvez investir en bourse, matières premières, obligations, etc… Si une classe d’actifs est sous-performante, la bourse tombe par exemple, les investisseurs peuvent se référer à une autre classe d’actifs avec un meilleur rendement. Les prix du marché immobilier peuvent donc être influencés par les cours des actions ou les variations d’autres catégories d’actifs.

L’environnement juridique et fiscal peut également avoir une influence. L’État peut influencer le marché en réglementant les prix des loyers, en encourageant les achats par des déductions fiscales (déduction d’une partie des intérêts sur le prêt lors de l’achat d’une résidence principale) ou en offrant des carottes fiscales dans de nouveaux programmes.

En conclusion, vous avez vu qu’il existe une multitude de facteurs qui, à mon avis, peuvent influencer le marché. Ma première question était : « Ce qui affecte vraiment les prix de l’immobilier ?  » Vous avez pu lire ce que mes idées sont sur le sujet. J’espère que nous allons vers une baisse des prix de l’immobilier .

Mon problème reste de savoir si mes réponses sont correctes, et dans quelle mesure chacun a une influence. Si j’ai cette information, je peux avoir une idée de l’avenir du marché immobilier. Sommes-nous dans une bulle immobilière ? Les prix vont-ils baisser ou grimper ?

J’ai partagé avec vous mes convictions en tant qu’investisseur particulier. Mes commentaires ne sont qu’une source d’information parmi d’autres et ne doivent pas être considérés comme une vérité absolue, mais comme une opinion personnelle.

La semaine prochaine, je vais vous présenter le travail d’un économiste français travaillant sur ce sujet. Les résultats de son travail sont passionnants.

Dans l’article de la semaine dernière, je me suis posé la question suivante : qu’est-ce qui influence les prix du marché immobilier ? J’ai compilé un liste des facteurs potentiels qui, à mon avis, peuvent avoir une influence. Ma conviction est que nous nous dirigeons vers une baisse des prix de l’immobilier pour 2015.

Lorsque cette question est devenue plus pressante, je suis allé visiter mon moteur de recherche préféré. Il y a une personne qui revient constamment dans les résultats. Voici le Français Jacques Friggit. Il travaille actuellement au Conseil Général Environnement et Développement Durable. Il est économiste et se spécialise en macroéconomie dans le secteur de l’immobilier.

Je pensais que ce monsieur avait des choses intéressantes à me dire. En cherchant un peu, je suis tombé sur un document de 243 pages intitulé : le prix de l’immobilier résidentiel sur le long terme. Vous pouvez consulter ce document en cliquant sur ce lien.

Le document date de janvier 2014. Juste à côté de la date apparaît ce texte : « Les points de vue exprimés ne concernent que la haut-parleur ». Comme il le dit si bien, son point de vue ou le mien est personnel et c’est à vous de faire votre propre opinion : allons-nous vers une baisse des prix de l’immobilier en 2015 ? Si c’est le cas, j’ai hâte de pouvoir acheter des parkings avec un bon rendement !

Jacques Friggit étant un spécialiste, son travail est très dense. Je vais donc essayer de résumer les grandes lignes, et surtout de souligner les points importants, ses conclusions et sa vision pour l’avenir.

Évolution du prix immobilier : le tunnel de Friggit

Je connaissais Friggit avant d’écrire cet article. Il est connu pour son travail sur les prix des logements, y compris le tunnel de Friggit.

 

L’économiste a noté qu’il y avait une légère variation des prix du logement par rapport au revenu des ménages au cours de la période comprise entre 1965 et 2000. Dans le vocabulaire commun, cette signifie que les familles qui voulaient acheter des logements anciens entre 1965 et 2000 avaient le même pouvoir d’achat, soit plus ou moins 10 p. 100 au cours de cette période de 35 ans. Les salaires ont également augmenté les prix des logements, mais dans l’ensemble, l’effort financier nécessaire pour devenir propriétaire est resté le même.

Sur le graphique, le tunnel est symbolisé par les deux lignes parallèles situées aux points 0.9 et 1.1. C’est le tunnel du Friggit. Selon lui, les prix « normaux » de l’immobilier sont inclus dans ce tunnel. Dès que nous sortons de ce scénario du haut du tunnel, nous entrons dans une bulle immobilière.

Le raisonnement ne me surprend pas. Si les ménages font davantage d’efforts pour acheter leur maison, la demande sera épuisée et les prix diminueront. Si j’avais une réservation à faire, ce serait sur la durée des données. 50 ans de données sont-elles suffisantes pour prédire le comportement à long terme d’un marché ? Je ne suis pas sûr.

 

Les prix varient également considérablement selon les régions françaises. La différence de prix à Paris par rapport au tunnel est encore plus accentuée que l’écart en Ile de France. Entre 2000 et 2010, Friggit a noté que les prix en France ont augmenté de 107 %. Ils ont donc plus que doublé en 10 ans.

Les départements où les prix ont le plus augmenté sont les Bouches du Rhône, Paris et les Alpes Maritimes ( 138 %). Je note également que les prix du stationnement sont très élevés dans ces ministères. A l’inverse, les croissances les moins marquées se trouvent dans l’est de la France. Encore une fois, nous remarquons que les prix des parkings sont corrélés (c’est mon intuition).

Quatre facteurs expliquent 75 % de l’écart de croissance entre ces ministères. Ces facteurs sont les suivants :

1. revenu du ménage,
2. le stock immobilier (nombre de logements, distribution main/secondaire résidence…),
3. la population,
4. le taux de chômage.

L’économiste n’oublie pas de souligner que cette explication n’est pas vraie pour la période 1994-2000. Cela pose un problème : les quatre facteurs influencent les prix entre 2000 et 2010, mais pas avant. Cela signifie-t-il que les facteurs qui ont une influence réelle varient avec le temps ? Est-ce une coïncidence si ces quatre facteurs sont statistiquement responsables de l’augmentation enregistrée dans les années 2000 ? Je suis toujours à la recherche de ma réponse…

 

À la page 23 de son étude, il y a une diapositive intéressante. La courbe bleue représente l’évolution des loyers. La courbe noire représente la courbe observée dans les diapositives précédentes : prix des logements. Les prix des loyers restent stables tandis que les prix des logements augmentent.

On peut facilement conclure que le rendement ne reste pas stable, mais qu’il est en baisse. À un loyer égal, si le prix d’achat double, le rendement est divisé par deux. Investir dans l’immobilier aujourd’hui est donc risqué puisque le rendement est loin d’être aussi bon qu’au début des années 2000.

Comme les prix du marché sont élevés, on peut aussi dire que les investisseurs et les propriétaires qui ont acheté il y a plus de dix ans ont un actif dont la valeur n’a jamais été aussi importante.

Si je relie cela à mon expérience dans le commerce et surtout chez Leroy Merlin, il est nécessaire d’acheter mieux lorsque les prix sont bas et de vendre lorsque les prix sont élevés. Certains investisseurs pourraient envisager de retirer leur valeur ajoutée.

Maintenant que Friggit nous a présenté l’évolution des prix de l’immobilier, nous allons étudier avec l’environnement financier sur la même période.

Baisse des prix de l’immobilier et de l’environnement financier

L’économiste note que l’intérêt les taux sont très bas en ce moment. Il n’a jamais été aussi bas depuis 1965. Le taux d’intérêt est la rémunération qu’un prêteur attend lorsqu’il prête de l’argent à un emprunteur. Prêter de l’argent aujourd’hui est il y a moins de vingt ans.

Friggit a également constaté que les délais d’emprunt ont augmenté à partir de 1999. Le sujet est complexe et bien détaillé dans son étude.

La conclusion de ce chapitre est la suivante : du point de vue de la première résidence principale, la durée du crédit plus longue et la baisse des taux d’intérêt n’ont pas suffi à compenser la hausse des prix de l’immobilier. Bref, malgré des conditions de crédit favorables, les prix auxquels les logements sont vendus sont encore trop élevés.

Analyse des transactions sur le marché immobilier

Cela fait partie des bases de l’économie de marché : l’offre et la demande. Quand il y a beaucoup d’offres et peu de demandes, les prix sont bas. Inversement, lorsque la demande dépasse l’offre, les prix augmentent.

Friggit s’intéressait donc au volume des transactions immobilières. Si les prix augmentent, moins de gens peuvent acheter. Le volume des transactions diminue donc naturellement. Au contraire, si les prix baissent, alors il y a plus d’acheteurs et plus de transactions. Voici son analyse du volume de transactions sur le marché immobilier.

 

Il est analysé que depuis 2001, le volume des transactions immobilières a diminué. Elle a repris au milieu de l’année 2009 en même temps que la baisse des prix. Il est également intéressant d’étudier la courbe verte. Il s’agit de transactions en valeur, c’est-à-dire le nombre de transactions multipliées par le prix, c’est-à-dire le montant total des transactions effectuées sur le marché.

Selon l’analyse du marché immobilier effectuée par Jacques Friggit, le montant des transactions est « normal », c’est-à-dire inclus dans son tunnel théorique. Le montant des transactions (chiffre d’affaires en quelque sorte) est maintenu, non pas par le nombre de transactions effectuées sur le marché, mais par un prix moyen très élevé.

Le nombre de transactions a été réduit de moitié depuis 2000, tandis que le prix moyen a augmenté 1,2 à 1,8, ou augmentation de 50 %. À mon humble avis, ça ressemble à une bulle immobilière. Les prix actuels sont si élevés qu’ils font peur aux acheteurs potentiels.

De mon point de vue, ce sont les acheteurs qui font les prix sur le marché immobilier. Si un vendeur veut vendre sa propriété 500 000€ et qu’il trouve un acheteur prêt à payer ce prix, alors la transaction a lieu. La propriété vaut 500 000€ puisqu’elle est vendue à ce prix.

Si le même vendeur ne trouve pas quelqu’un qui accepte d’échanger la propriété contre un demi-million d’euros, alors la propriété ne vaut pas ce montant. Je déduis que si les acheteurs ne sont plus disposés à payer le prix élevé, les vendeurs devront ajuster leurs prix à la baisse.

Je connais très bien un agent immobilier Angevin. Il s’avère qu’il travaille aussi pour une société commerçante. Il m’a avoué que son agence n’avait vendu aucun bien au cours du mois de juin dernier. L’agence occupe plusieurs vendeurs à temps plein. Il m’a également dit que les poids lourds historiques du marché immobilier Angevin n’avaient pas de moral, parce qu’il y a très peu d’appels de perspectives. Ces informations locales confirment la tendance nationale à la baisse du volume des transactions.

Et chez nos voisins ?

Tout le monde a entendu parler du marché immobilier espagnol. Ce dernier s’est effondré avec la crise financière. Le marché américain a été le premier à s’effondrer, entraînant avec lui la plupart des pays du monde dans une crise financière majeure.

 

Sur cette diapositive, le marché américain est revenu à son niveau d’avant la crise, tout comme l’immobilier aux Pays-Bas. La hausse des prix dans ces pays n’a pas été aussi forte qu’en France, en Espagne ou au Royaume-Uni. L’indice des prix pour chacun des pays figurant sur ce graphique a fortement baissé, à l’exception de la France.

Il convient également de noter qu’en Allemagne les prix sont restés stables et à l’intérieur du tunnel. L’auteur du rapport explique que les ménages allemands étaient très endettés avant les années 2000. Ils ne pouvaient pas profiter de taux d’intérêt plus bas pour acheter et les prix sont restés stables, alors qu’en France le taux d’endettement des ménages est faible et ils ont pu emprunter. En 2012, le taux d’endettement des ménages français était égal à celui des ménages du Rhin.

Personnellement, je ne vois pas pourquoi notre pays resterait une exception.

Analyse du marché immobilier en figure

Dans la deuxième partie du document, Jacques Friggit nous donne des informations très intéressantes sur la composition des acheteurs de marché et leur profil.

• 29 millions de ménages français pour 34 millions de logements (10% qui sont des maisons secondaires, le reste est des logements vacants),
• 95% des acheteurs sont des ménages (5% sont des personnes morales : sociétés, Etat…),
• 80 % des logements appartiennent à des ménages,
• à 70 ans, 70 % des ménages possèdent leur résidence principale,

 

Il convient de noter que seulement 20 % des ménages possèdent plus d’un logement. Le volume de transaction des investissements locatifs représente environ 22% des ventes immobilières. Un logement sur cinq est un investissement locatif. Il est nécessaire de différencier le but de l’achat de biens immobiliers pour comprendre le marché.

Le logement en tant qu’investissement

Selon Jacques Friggit, « le logement est un outil pour la production d’un service, le service du logement, mais aussi un atout qui fournit comme n’importe quel actif :

• un rendement total = rendement du capital (prix de vente) rendement annuel (prix de loyer et de vente)
• et, en retour, un risque : risque de prix (volatilités et autres mesures) autres composantes de risque »

Dans les diapositives suivantes, il compare les placements à d’autres catégories d’actifs.

La monnaie

« La monnaie est la norme par rapport à laquelle d’autres actifs sont comparés pour mesurer leur « prix ». C’est donc un atout particulier. »

Or

Cet actif a maintenu sa valeur sur une très longue période, mais les prix ont volé de 2000 à 2010.

Actions

« Un investissement en actions a rapporté 6,6 % plus l’inflation (à l’exclusion des guerres catastrophiques) tendanciellement sur deux siècles. » Il parle aussi du tunnel de Siegel. Son étude porte sur les actions américaines, françaises et britanniques, en monnaie constante, avec le réinvestissement des dividendes. L’auteur reste perplexe sur ce sujet et ouvre la discussion sur des questions (que je n’ai pas compris).

Logement de placement

Selon Jacques Friggit, « le rendement locatif brut typique est tendanciellement de 6 %, mais il est actuellement beaucoup plus faible ».

 

En gros, l’auteur fait valoir un rendement net total de 4,6 % plus le taux d’inflation. Cela ne tient pas compte du fameux effet de levier. De mon point de vue, l’investissement immobilier reste un levier important pour créer une richesse grâce à la possibilité que les acheteurs doivent emprunter pour investir. L’effet de levier bancaire n’existe pas ou peu dans d’autres catégories d’actifs.

La diversification est abordée dans toute stratégie d’édification patrimoniale. Le placement de logements est un moyen de diversifier sa richesse. A cette occasion, l’auteur nous informe que « les stocks kraches étaient souvent (1929, 1987, 2000, 2008) mais pas toujours (1882) suivis d’une augmentation du prix du logement ».

 

Mon analyse du marché immobilier reste que les prix ne pourront pas rester indéfiniment à ce niveau. J’espère vivement que les prix des parkings vont baisser dans les années à venir afin de multiplier les bonnes opportunités.

Je pense aussi aux propriétaires actuels, appartements ou autres propriétaires. Une baisse des prix pourrait nuire à beaucoup de gens. Dans le cas des parkings, l’avantage reste que les montants concernés sont inférieurs. Une baisse de 10% sur 10000€ n’a pas la même valeur que sur le prix d’un appartement.

Et vous, êtes-vous en faveur d’une baisse des prix ?

Dans cet article, basé sur le travail de Jacques Friggit, nous allons nous concentrer sur la cinquième partie de sa présentation. Il expliquera les facteurs qui ont conduit à la hausse des prix des logements depuis 2000.

Hypothèse numéro 1 : offre et demande

Selon lui, les mécanismes de l’offre et de la demande n’expliquaient pas le gonflement des prix. L’offre et la demande sont restées stables. En outre, le prix du loyer n’a pas baisé pendant cette période.

L’auteur étudie également d’autres avenues :

• le nombre de personnes vivant dans le même ménage tend à diminuer. Il faut donc plus de logements. Ce déclin n’est pas nouveau, il est constant depuis 1960. Ce n’est donc pas une bonne raison.
• Investisseurs étrangers ? À ses yeux, c’est très insuffisant. A Paris, « les étrangers sont responsables au plus d’une augmentation des prix de 2% : 1/50 de l’augmentation réelle (cf. Aurélie Sotura) »

Hypothèse 2 : Aide d’État

Oui, cela peut avoir contribué à la hausse des prix, mais les montants alloués à ces aides (par exemple, prêt zéro = 2,5 milliards) sont nettement inférieurs à la valeur de l’immobilier pendant la période (environ 100 milliards).

Hypothèse n°3 : Explications hors environnement financier

Jacques Friggit explore plusieurs pistes. La première est que le phénomène d’achat/revente a amplifié la hausse des prix. Cette hypothèse ne le convainc pas parce que le nombre de transactions n’a pas augmenté pendant cette période.

La deuxième hypothèse serait un afflux massif de mutations libres (héritage et autres). Non, le taux de ces transactions n’a pas changé. Pour information, de nos jours, nous héritons de ses parents autour de 55 ans.

La terre (terre) est devenue rare et coûteuse. Cet argument va dans la fumée. En raison de la rareté, « à partir de 2004, le nombre de logements construits est passé de 300 000 à 400 000, constatant que le terrain n’était pas un problème ». Pour le coût du terrain, « le prix du marché d’un terrain est déterminé par le prix des logements existants à proximité. C’est donc la hausse du prix du logement qui a conduit au prix de la terre ».

Hypothèse n°4 : l’environnement financier

Pour Jacques Friggit, « l’environnement financier a un double impact sur le prix du logement : emprunter finance une grande partie des achats, investissements financiers rivalisent avec le placement de logements ».

Il distingue l’investissement locatif (50% des achats, y compris les résidences secondaires et la non-revente d’une résidence principale louée, pour 40% du montant de l’achat) de l’achat d’une résidence principale (50% des achats, 60% des montants).

Le point de vue des investisseurs

L’investisseur « rationnel » est censé comparer les différents actifs et faire son choix. Comme on le voit dans l’article précédent, l’immobilier est au plus bas. Mais les taux d’intérêt aussi. Selon lui, les investisseurs « rationnels » devraient se référer aux actions à bas prix et l’espérance de rendement à long terme est plus élevée.

Il parle d’une « myopie » des investisseurs.La « myopie » vient du fait que nous basons nos attentes en prolongeant le passé récent. Si le marché a doublé au cours des dix dernières années, il doublera à nouveau pour la prochaine dix ans.

Le point de vue des acquéreurs de la résidence principale

Les acheteurs sont considérés comme désireux d’avoir le même service de logement que s’ils sont restés locataires, moyennant un paiement mensuel égal au prix du loyer. L’allongement de la durée des prêts, la baisse des taux, les conditions favorables à l’obtention de prêts (réduction des cotisations, augmentation des taux d’endettement…) ont créé un environnement favorable à la hausse des prix.

Quel avenir ?

 

Friggit conclut sa présentation en proposant six scénarios pour l’évolution des prix dans les années à venir.

F : vers une forte hausse constante des prix

Cela entraînerait une nouvelle baisse des rendements immobiliers et de ceux des parkings. Les budgets des ménages seraient lourdement touchés par cette augmentation et ils ne seraient plus en mesure d’acheter.

C, D et E : vers un nouveau tunnel

« La hausse des prix en 2000-2008 indique-t-elle un « changement de niveau » durable… ?  » Pour la création de ce nouveau tunnel, les causes des prix des vols demeurent. L’environnement financier où l’argent n’est pas cher et facile d’accès, mais aussi la myopie des investisseurs devra persister pour que le niveau des prix reste le même.

Selon Friggit, « les taux d’intérêt nets d’inflation reviendront à leur niveau de tendance de 3% ». Un changement de niveau impliquerait également que le rendement locatif actuel deviendrait la norme à l’avenir. Pour lui, le rendement locatif doit revenir à son niveau de tendance (net d’environ 3,5%). Donc soit les loyers augmentent, soit les prix baissent. Les loyers ne peuvent pas augmenter de façon significative parce que les ménages n’auraient pas les moyens de s’offrir un logement (aucun signe de cette augmentation n’est visible). L’auteur est prêt à parier que la myopie de l’investisseur se terminera alors que nous reviendrons au tunnel historique.

A et B : retour au tunnel

La différence entre ces deux scénarios est la vitesse à laquelle nous rejoindrons le tunnel. Scénario A : baisse de 35 % à 40 % en 5 à 8 ans. Scénario B : Les prix restent stables, l’inflation remet les prix dans le tunnel dans 15 à 20 ans. Selon les données de 1965 à 2000, le scénario A est plus probable, mais le scénario B ne peut être exclu. Ce retour lent au tunnel est le scénario qui a été mis en place depuis la chute des prix en 2008.

L’auteur explique que des scénarios locaux peuvent exister. En effet, nous avons constaté dans le premier article que les prix avaient augmenté très différemment d’un département à l’autre selon des critères différents (revenu, chômage, population, nombre de logements, pourcentage de logements locatifs et résidences principales…).

Et le stationnement des investisseurs ?

Vous comprenez, j’aimerais voir les prix du marché immobilier revenir dans le tunnel de Friggit. Cela permettrait aux prix des places de parking de baisser de manière significative. Ce faisant, le rendement monterait mécaniquement.

Le signe qui m’a le plus alerté était la sombre des acteurs immobiliers à Angers. Le volume des transactions est au plus bas, les prospects n’entrent plus dans les agences immobilières. Si la demande n’existe plus, les vendeurs devront ajuster leur prix en conséquence, c’est-à-dire à la baisse.

Cette série d’articles s’inspire principalement du travail de Jacques Friggit et de mon opinion personnelle. Il appartient à tout le monde d’apprendre de ces opinions personnelles.